Löftena visade sig vara luft värda

albyFör den som följde debatten om utförsäljningen av allmännyttan i Umeå under 2017 kan det vara värt att notera vad som hände i Stockholmsförorten Alby förra veckan.

2013 sålde en socialdemokratisk majoritet 1 300 allmännyttiga hyresrätter på Albyberget till riskkapitalisten Mikael Ahlström. Köparens löften var precis som i Umeå många och tydliga. Hans ägande av beståndet skulle vara långsiktigt; så långsiktigt att han sade att hans barn skulle ärva husen. Han skulle också bygga nyproduktion i närområdet. Och inga renoveringar med stora hyreshöjningar skulle genomföras. Köpesumman uppgick till 735 miljoner kronor.

Boende i området protesterade kraftfullt mot affären, framför allt under parollen ” Alby är inte till salu”. Likt senare här i Umeå startade de en namninsamling i ett försök att få till en folkomröstning. De fick in antalet som krävdes, men namnen underkändes av kommunen på grund av otydliga personuppgifter.

Något år efter försäljningen började emellertid farhågorna att besannas. I klang med nuvarande praxis i fastighetsbranschen började Mitt Alby renovera lägenheter vid utflyttning, med enorma hyreshöjningar som följd – tvärtemot löftena. Vad gäller nyproduktion i området hände emellertid ingenting.

Förra veckan kom alltså nästa nyhet. Mitt Alby säljer vidare beståndet till det kritiserade riskkapitalbolaget D. Carnegie med en vinst på cirka 700 miljoner gentemot priset som kommunen sålde för fem år tidigare. Så mycket för generationsöverskridande ägande, alltså.

I Umeå kan vi som bär samma farhågor bara hoppas att vi slipper se en liknande utveckling. Lärdomen förefaller dock vara tydlig. Utförsäljningarna är för den som har råd att köpa ett snabbt och riskfritt sätt att inkassera enorma vinster på boende och det allmännas bekostnad. Och löften som utfärdas när debatten går het är luft värda.

Ursprungligen publicerad i Västerbottens-Kuriren på kultursidan den 11 april 2018

Utförsäljningen ett lokaldemokratiskt haveri

bostadenUtförsäljningen av allmännyttan på Carlshem och Mariehem är ett lokaldemokratiskt haveri.

Planeringen för affären lades upp med den medvetna ambitionen att minska möjligheten för kritiker att granska dess omständigheter, och därmed kunna erbjuda alternativ. Man ville inte ”skapa krig om fastigheter”, som Bostadens socialdemokratiske ordförande Bernt Andersson uttryckte det. ”Inte skrämma bort spekulanter”, som kommunalrådet från samma parti fyllde i.

Det är värt att påpeka att det i sig är uppseendeväckande att affären överhuvudtaget började beredas av presidiet i Bostadens styrelse, då fullmäktige senast frågan lyftes avslog ägardirektiv om utförsäljning.

Det hela skulle kunna ses enkom som ett socialdemokratiskt haveri. Detta eftersom partiet varit drivande i beredningen, samt är det parti som gick tvärs emot vad man lovat i föregående valrörelse.

Att det snarare är ett lokalpolitiskt haveri beror på att delar av den parlamentariska oppositionen samtidigt abdikerat från en av sina viktigaste uppgifter. Nämligen att säkerställa att de styrande följer de demokratiska spelreglerna.

Den 12 oktober fick vi emellertid veta att beslutet från juni föreslås rivas upp för att därefter fattas på nytt. Har politikerna tagit till sig av kritiken? Tyvärr inte.

Förslaget kommer från kommunjuristerna och beror på att beslutet överklagats till förvaltningsrätten. För den som läst överklagandena och kommunens svaromål är det troligt att juristerna dragit slutsatsen att affären skulle fällas i rätten. På så sätt räddar man här styrande politiker från ett uttalat politiskt nederlag.

Det andra problemet med överklagandena är att processtiden riskerar att affären inte kan verkställas innan riksdagen ändrar en skattelag. Syftet är att stänga ett kryphål kring hur paketering används för att undvika beskattning vid fastighetsaffärer. Alltså just den slags skatteplanering som Umeås styrande valt att använda i sammanhanget.

När omtaget nu ska ske i fullmäktige kan det vara värt att påpeka några saker beträffande de demokratiska aspekterna. En majoritet av partierna, inklusive den drivande parten, har alltså gått till val på att inte sälja allmännyttan. I den mån det nu trots det finns ett indirekt mandat från fullmäktige att bereda en sådan affär i och med beslutet i juni, har detta tillkommit bakvägen. Ett verkligt omtag borde som ett minimum börja med den principiella diskussionen om ägardirektiv i fullmäktige, varifrån bolagsstyrelsen får mandat att påbörja beredningen.

Sedan planerna för affären blev kända i juni har också över 5000 umebor skrivit under Folkinitiativets namninsamling för en folkomröstning i frågan. Det kan vara värt att nämna att en ansenlig del av de signaturerna kommer från boende i berörda områden. Samtidigt bor inte en enda av fullmäktiges ledamöter i dessa kvarter. Överhuvudtaget är där få som bor i allmännyttan, eller ens i hyresrätt.

Vad är då orsaken till att styrande nu försöker sälja tusentals människors hem? I klarspråk är det en konsekvens av kostnaden för den kulturhuvudstadssatsning, och medföljande stadsomvandling som påbörjades kring skiftet mellan 00- & 10-tal. Det är när denna inleddes som låneskulden skenade med två miljarder på fem år, samtidigt som utgifterna i den skattefinansierade verksamheten började överstiga inkomsterna. De flesta av fullmäktiges partier röstade för denna politik, och vill därför gärna undvika att erkänna problemen detta vägval skapat.

Det är förvisso sant som de säger, att det också investerats i skolor, förskolor, äldreboenden och annan helt nödvändig infrastruktur under tidsperioden. Faktum är emellertid att dessa investeringar släpat efter i förhållande till behov, samtidigt som omfattande investeringar alltså gjorts i stadskärnan – inte av nödvändighet, utan av rädsla för framtida stagnation ifall kommunen inte lyckas göra sig konkurrenskraftig gentemot andra städer i att locka nya investeringar, inflyttare och turister.

Det finns egentligen tre saker som nu skapat behov av kapital hos Bostaden. Det första är kostnaden för renoveringar av äldre bestånd. Det andra är kostnaden för nyproduktion av bostäder. Det tredje är ett problem som egentligen inte alls är Bostadens ansvarsområde. Nämligen överlämpade investeringskostnader från den skattefinansierade investeringsbudgeten till bolaget eftersom den förstnämndas utgifter sedan några år som sagt överstiger inkomsterna.

Vad är då alternativet, för oss som inte vill se en utförsäljning? Angående de överlämpade investeringskostnaderna så är det rimligt att dessa inte ska lämpas över. Det som här görs innebär en osolidarisk dubbelbeskattning av allmännyttans hyresgäster gentemot resten av kommunbefolkningen. Den mer solidariska möjligheten för kapitaltillförsel till den skattefinansierade verksamhetens investeringar är att höja den kommunala skattesatsen. Att förslaget undviks beror troligtvis på att styrande partier föredrar att en mindre andel fattiga invånare är arga över baksmällan, än att hela kommunbefolkningen är det.

Vad gäller behovet av nyproduktion är frågan inte enkel. För den som följer den bostadspolitiska debatten blir det allt mer tydligt att vi idag befinner oss i en situation där det å ena sidan råder bostadsbrist, och samtidigt överhettning. Detta beror på att efterfrågan, det som utgör ”bristen”, finns hos folk med relativt låga inkomster, samtidigt som priserna på nyproduktion är rekordhöga.

Politiker har länge satt sitt hopp till teorier om så kallade ”flyttkedjor” – en ”trickle down”-idé där rikare personer boende i billiga bostäder ska flytta till de nya dyrare, och därmed frigöra sina hem för låginkomsttagare. Dessa teorier har inget stöd i forskning kring svensk bostadsmarknad. Det läge som nu är på väg att uppstå är ett där det finns nybyggda, dyra bostäder för vilka det saknas efterfrågan, samtidigt som det råder bostadsbrist hos grupper för vilka tillgången fortsätter att minska, exempelvis på grund av lyxrenoveringar i äldre bestånd.

Det borde här vara uppenbart att det Umeås politiker vill göra är en dålig lösning i syfte att komma åt bostadsbristen. Tvärtom riskerar affären att förvärra situationen. Sist Sverige stod i ett liknande läge krävdes stora, strukturella lösningar på statlig nivå. Umeås politiker borde snarare i och med situationen drastiskt skriva ner nyproduktionsmålet, tills man med andra kommuner lyckas kräva reformer som faktiskt kommer åt problemet.

Finansieras den skattefinansierade verksamhetens investeringsbehov med höjd skatt, samtidigt som nyproduktionsmålen skrivs ner, kvarstår för Bostaden bara kostnaderna för renoveringarna av äldre bestånd. För detta krävs ingen utförsäljning av allmännyttan.

Detta är ett politiskt val mellan en nyliberal politik där de fattiga tar bördan och alternativ där konsekvenserna av de senaste årens spekulativa politik och strukturella problem fördelas mer jämlikt.


Den här texten är ursprungligen publicerad den 24 oktober 2017 på Västerbottens-Kurirens kultursida.

Renovräkning? – Frågan som måste ställas är uppenbar

Veckans ord – Renovräkning. Begreppet syftar på standardhöjande renoveringar av hyresrätter, som leder till så höga hyreshöjningar att de boende inte längre har råd att bo kvar. Det populariserades i Sverige av bostadsforskaren Sara Westin vid Uppsala universitet, som följt sådana renoveringar och sett hur de boende drabbas.

Badrums- och köksutrustning uppgraderas. Plastgolv byts mot dyra trämaterial. Billigare materialval mot kakel och marmor.

För fastighetsägare är det en metod för att finansiera kostnaden för mer grundläggande renoveringsåtgärder i hela fastigheten, såsom stambyten. Den här typen av renoveringar är just nu, på grund av stammarnas livslängd, nödvändiga att göra i hela det bestånd som byggdes under det så kallade miljonprogrammet mellan 1965 och 1973.

Nyheterna om renovräkningar i olika bostadsområden över hela landet har på grund av miljonprogramslägenheternas mängd duggat allt tätare de senaste åren. Och i synnerhet sedan en lagändring 2011 som började kräva att även allmännyttan ska verka enligt ”affärsmässiga principer”. Det handlar om hyreshöjningar på 40, 50, 60 och så mycket som 70 procent i områden där de boende oftast har låga inkomster.

Därför var det här ordet också det absolut första som dök upp i mitt huvud när jag hörde talas om Bostadens utförsäljningar av allmännyttan. Två områden – Mariehem och Carlshem – ska säljas. Båda är byggda under miljonprogramsåren och har ännu inte genomgått stambyten. Båda är områden där många låginkomsttagare bor, och där hyrorna idag är bland de lägre i Umeås hyresbestånd.

Det ska väl sägas att jag inte är helt oberörd av beskedet. Jag växte upp på Flintvägen, och har bott i sammanlagt sjutton år i området på tre olika adresser. Förutom att många av de boende där är namn och ansikten för mig, inklusive mina föräldrar, är Carlshem en kärningrediens för min hemhörighet i Umeå.

Jag vill därför heller inte i onödan sprida oro bland de som bor i husen som ska säljas. Men frågorna som måste ställas denna vecka är uppenbara.

Fastighetsbolaget Heimstaden som är den tilltänkta köparen vet att de köper kåkar som står inför omfattande renoveringskostnader. Bostadens skäl till försäljning är ju också bland annat just dessa kostnader och de uttalade riskerna att de ska urholka allmännyttans ekonomi det kommande årtiondet.

För de boende på Carlshem och Mariehem finns avsevärda fördelar med att tillhöra allmännyttan i detta läge. Där finns trots allt socialpolitiska direktiv att förhålla sig till, vid sidan om vinstkraven. Där finns också en politiskt tillsatt styrelse som går att ställa till svars i val för den lösning de väljer. Och där finns slutligen en uppsjö olika tänkbara finansieringslösningar vid sidan av standardhöjande renoveringar som leder till renovräkningar. Bostaden har även, till skillnad från många privata värdar, renoverat delar av sitt miljonprogramsbestånd utan standardhöjande åtgärder och följande hyreshöjningar.

Jag bodde till exempel själv igenom ett sådant stambyte på Språkgränd, Ålidhem i början av 2010-talet.

Att Heimstaden skulle ta det sociala ansvar som Bostaden nu vill slippa genom denna försäljning förefaller för mig föga troligt. Som privat fastighetsägare har de krasst inga andra intressen än att göra avkastning på sina investeringar. Så vad kommer de att göra när stambytet ska genomföras?

Det bör här sägas att det inte är speciellt svårt att följa kronologin i den utvecklingen som de senaste åren lett fram till denna situation.

Genom en spekulativ centrumomvandling, med prestigebygget Väven som dess kronjuvel, sköt kommunens belåning i höjden. Många kritiska röster fanns i offentligheten och påtalade de tänkbara konsekvenserna, men de styrande politikerna slog ifrån sig och hävdade att det hela skulle leda till ökade intäkter.

Nu står vi här med trångmålen som följde, och hör samma politiker förklara hur det gjort det nödvändigt att sälja ut allmännyttiga bostäder som vore det en naturlag snarare än en konsekvens av deras förda politik. En av orsakerna som anges är att den svårt skuldsatta kommunorganisationen vill lämpa över investeringskostnader den vanligtvis själv hanterat, på allmännyttan.

Så flyttas och avgränsas delar av riskerna och problemen som stadsomvandlingen skapat till några av stadens fattigaste invånare. Det finns många ord för det, men solidaritet är definitivt inte ett av de jag har i åtanke.

—-
Ursprungligen publicerad 15 juni 2017 på kultursidan i Västerbottens-Kuriren

Alliansens lösning är en del av problemet

etc2Att Umeå står på randen till ekonomisk kris har under den gångna veckan blivit allt tydligare.

Med ekonomernas delårsrapport som officiellt presenterades för kommunfullmäktige den första november framkommer att skatteprognoserna och intäkterna från staten väntas minska ordentligt. Och med kommunens icke-existerande handlingsutrymme, till följd av växande låneskulder för stadsomvandlingen, driver nu debatten mot tre utvägar som tänks kunna göra kvitt med underskottet: nedskärningar i verksamheterna, utförsäljningar av offentliga tillgångar eller skattehöjning.

Allianspartierna, som alla varit fullt ut delaktiga i de beslut som skapat denna situation, argumenterar nu allt kraftfullare för att just ökade utförsäljningar av fastigheter som lösning. Å ena sidan i Bostadens bestånd av hyresbostäder, å andra sidan i resterande fastighetsbestånd.

Detta förslag är problematiskt, eftersom just denna lösning varit en högst bidragande orsak till att man hamnat i dagens situation.

I slutet av 1990-talet fattade politikerna nämligen ett principiellt beslut om att kommunen inte skulle äga fastigheter i vilka man inte hade så kallad kärnverksamhet. Ett ganska typiskt uttryck för den nyliberala våg med framväxten av så kallad ”New public management” (NPM) som under årtiondet svepte över världen.

Beslutet har i praktiken föranlett att kommunen stegvis krängt bort kåkar där man haft externa hyresgäster, eller där det uppstått glapp i de egna verksamheternas lokalbehov. Med hänvisning till detta har kommunen exempelvis sålt byggnaderna där Konstnärligt campus senare byggdes och Tullkammaren i ”Staden mellan broarna” för till synes små summor. Det var också orsaken till att Scharinska Villan lyftes upp för försäljning redan 2012 och att Lokstallarna såldes 2015. Denna typ av försäljningar vill Umeåalliansen alltså nu att Umeå ska genomdriva i än högre takt.

För den som blickar över tid har det dock blivit tydligt att denna metod får två slags negativa konsekvenser.

Precis som med NPM i andra offentliga sektorer är det påtagligt att det – eftersom man saknar egen buffert – även här uppstår logistiska problem, plötsliga kostnader och beroendeställning av privata aktörer så fort man ställs inför oväntade förändringar eller omständigheter. Här står stängningen av Fridhemsgymnasiet och den följande situationen för Komvux och SFI som ett aktuellt exempel.

Än värre är dock den andra konsekvensen. För i takt med att kommunen säljer sitt bestånd för kortsiktiga vinster tenderar ju privata, framsynta fastighetsspekulanter att köpa detsamma. På så sätt skapas en successiv förskjutning av makt över stadsrummet och dess framtida utveckling, från det demokratiskt reglerade offentliga till enskilda rika privatpersoner.

Vad vi sett de senaste åren är att den makt dessa fastighetsägare tillskansat sig via avyttringarna sedan använts för att tvinga stadsutvecklingen i en riktning som för dem själva innebär ansenliga och långsiktiga vinster, samtidigt som den för kommunen innebär stort risktagande och stigande skuldsättning.

Det här är i praktiken ett slags sofistikerat klasskrig i geografin. Klyftor som vidgas, resurser och inflytande som flyttas från flertal till fåtal. En egentligen tydlig och klassisk intressekonflikt, om än för väljarna dold av de folkvalda genom floskler och byråkratiskt språkbruk.

Erfarenheten borde emellertid visa oss att den här metoden inte löser några kriser, utan snarare tenderar att skjuta de på framtida generationer, med än mer graverande sociala, ekonomiska och demokratiska konsekvenser. Därför bör Umeå inte, ännu en gång, välja denna väg. Därför är Umeåalliansens förslag inte heller en lösning, utan en del av problemet.

En stad under förvandling

lule

En smärtsam, ihållande upplevelse av déjà vu. Lite så känns det att som Umeåbo ta del av nyheterna och bekantskapskretsens sorl från Luleå denna regnruskiga sommar.

Det finns förvisso i sak en hel del som skiljer förloppen åt. Men essensen i dessa norrländska kuststäders stadsomvandlingar är i större bemärkelse lika.

Resurser och inflytande flyttas successivt från det offentliga, till privata företag i framförallt fastighetsbranschen. Beslutsprocesser läggs upp för att till varje pris kringgå den besvärliga omständighet som demokratiskt inflytande riskerar innebära. Och benägenheten att tysta kritiska röster tilltar, i takt med att stadens varumärke blir en allt viktigare faktor i kommunernas utvecklingsstrategier.

Men dagspolitiska brasklappar och floskler åt sidan. Varför agerar egentligen lokala makthavare som de gör?

Ett möjligt svar går att finna i essäsamlingen ”Ojämlikhetens nya geografi” (Atlas, 2011). Där tecknar nämligen författaren David Harvey – professor i kulturgeografi verksam vid City University of New York – vad som kan beskrivas som konturerna av den ekonomiska politik som under 2010-talet raskt brett ut sig i medelstora svenska kommuner som Luleå och Umeå.

Enligt Harvey har städer i globaliseringens kölvatten tvingats in i en hårdnande konkurrens sinsemellan om geografiskt allt mer rörliga resurser såsom potentiella invånare, turister och investerares pengar.

Det hela blir snabbt, som på alla marknader, ett slags race mot botten.

Samhälleliga funktioner börjar ses som ogynnsamma kostnader vilka till varje pris ska hyvlas bort. Lån tas för att göra spekulativa investeringar i syfte att uppnå tillfälliga konkurrensfördelar. Bostadsbubblor blåses upp i brist på långsiktiga, fördelningspolitiska insatser. Och allt större summor pumpas istället in i stadsvarumärkeskampanjer, turistevenemang och PR-jippon.

Framförallt tenderar demokrati att upplevas som ett slags hinder som står i vägen för den flexibilitet och effektivitet som tycks krävas för att hävda sig gentemot konkurrenterna.

Att överföra skattemedel, mark, fastighetsbestånd och inflytande över stadsplaneringen till en, eller ett fåtal, privata fastighetsägare har alltså i teorin en tydlig funktion. Saker går snabbare än när medborgare tillåts hålla på att tycka till och ängsliga politiker därmed tvingas balansera utvecklingen i förhållande till opinioner och valresultat.

Ackumulation genom fråntagande, kallar Harvey det. En slags småskalig imperialism i vår egen närmiljö.

I Umeå har de senaste årens stadsutveckling utifrån denna modell inneburit å ena sidan en växande offentlig skuldsättning, å andra sidan lika snabbt växande vinster hos enskilda fastighetsägare. Kommunens information har blivit marknadsföring. Kritik en slags smuts på varumärkesfasaden. Och den lokala demokratin känns allt oftare mest som en kuliss, tömd på verklig substans av medborgerligt inflytande. Som ett eko av den effekt samma politik haft på mängder av andra städer världen över.

Men, däri finns också en motstridig tendens.

Framväxande, självorganiserade mötesplatser i bostadskvarteren skapade när kulturutövare och stadens fattigaste hittat gemensamma beröringspunkter. En tilltagande vilja att, om så krävs, ta både fastigheter och mark i anspråk för att tillgodose de egna och de samhälleliga behoven när kommunen slutat leverera.

I Luleå har fastighetsbolaget Rikshem köpt 1600 hyreslägenheter, fem äldreboenden och en kulturby av kommunen under inte helt oproblematiska former. En omvandling av staden står i startgroparna. En lokalhistorisk brytpunkt, enligt kommunalrådet.

Kritiska röster höjs, men dämpas lika snabbt av karriärsaspirerande tjänstemän och ledande politiker, oroade för att investerarna ska skrämmas bort.

Blir det, som makthavarna så nervöst lovar, bra tillslut? Ni får ursäkta om den frågan blir hängandes i luften, men svaret är långt ifrån självklart. Delvis avgörs nämligen utfallet av huruvida Luleborna lyckas komma samman med sådan styrka att de kan hävda sina intressen, gentemot de fastighetsägare som kommer vilja göra högsta möjliga vinst på sina investeringar.

Staden och dess utformning, menar Harvey avslutningsvis, blir i vår tid en allt viktigare sfär kring vilken de stora konflikterna om resursfördelning sker. I denna kontext växer över hela världen nya slags folkrörelser fram, i en tid då gamla tynar bort. Om så kommer ske också i Luleå de närmsta åren. Ja, det återstår för de berörda att visa, snarare än för en kulturskribent att sia om.