Hyreshöjningarna ett strukturellt och systematiskt skurkbeteende

… … … … … …

Den 20/1–2020 går Petter Bergner på VK:s ledarsida till försvar för de hyreshöjande renoveringar som en fastighetsägare planerar genomföra på Mariehem i Umeå. Hyreshöjningar så kraftiga att flera boende, enligt egna utsagor, inte kommer att ha råd att bo kvar om de genomförs.

Tyvärr är de här hyresgästernas situation långt från unik.

Berättelser om boende som trängs bort från sina hem i samband med renoveringar i kåkar byggda under rekordåren har varit återkommande under hela 2010-talet. En ansenlig mängd forskning har samtidigt bedrivits kring situationen och undertecknad har själv sammanfattat bilden av de strukturella orsakerna, bland annat den 16/4-2019 på VK:s kultursidor.

Bergners försvarstal förhåller sig inte i någon högre grad till vår tids bostadspolitiska forskning i allmänhet, eller den om bortträngning vid renoveringar i synnerhet.

Han har också ”svårt att köpa bilden att Rikshem [fastighetsägaren] skulle vara en stor skurk i sammanhanget” och försöker måla en bild av bolaget som ansvarstagande liksom av planen som normal, nödvändig.

För att diskutera skurkaktigheten, normaliteten och nödvändigheten bör diskussionen börja med att reda ut vilka Rikshem är.

Rikshem bildades 2010, ägs av pensionsfonderna AMF och fjärde AP-fonden och är idag en av Sveriges största privata fastighetsägare.

Pensionsfonder låter för vissa seriöst och ansvarstagande. Den uppfattningen märktes inte minst i debatten om utförsäljningarna av Bostadens bestånd 2017 som Bergner berör i sin text. Då menade lokala politiker att köparen skulle anses pålitlig och långsiktig just för att pensionsfonder var majoritetsägare i bolaget – det var de inte! – utan att precisera riktigt varför. Jag vet inte om Bergner har sett Fredrik Gerttens hyllade dokumentärfilm PUSH, just nu tillgänglig på SVT Play, men de som har gjort det vet vid det här laget att verkligheten närmast är den motsatta. Gerttens spegling av 2010-talets aggressiva bortträngning av låginkomsttagare från hus och hem över hela den globala bostadsmarknaden blottlägger nämligen att de mest offensiva aktörerna är just pensionsfonder.

I fallet Rikshem så är det inte så att bolaget liksom bara råkar sitta på just fastigheter som de på Mariehemsvägen. Alltså, hus byggda under miljonprogrammet som allt för länge försummats i fråga om grundläggande underhåll. Det syns tvärtom helt centralt i bolagets affärsidé att köpa just sådana fastigheter. Där kan man nämligen passa på att genomföra hyreshöjande ingrepp i bostäderna i samband med fastighetsgenerella renoveringar med låg risk för att hyresgästerna kan bestrida höjningarna juridiskt. Enkel profit, för någon med omfattande kapital, vilket pensionsfonder har i form av de pengar man håller åt pensionsspararna i ett system som spararna inte kan lämna.

Tittar man på Mariehemsfallet som en liten bit av något strukturellt och systematiskt så ser man också det Bergner har svårt att se. Enkelt uttryckt: ett jävla skurkbeteende. Och vore det inte ett skurkbeteende skulle bolaget – och andra som verkar i samma anda – knappast ha några problem att förklara för hyresgäster, eller allmänheten för den delen, att en väsentlig del av affärsidén ser ut så här. För den som ägnat några minuter åt att ta del av berättelserna från boende på Mariehem så framgår det emellertid med största tydlighet att man just har stora problem att tala klarspråk.

Men, invänder kanske nu någon. Är inte problemet att de tidigare ägarna underlåtit underhållet? Som så ofta är svaret att det ena inte behöver utesluta det andra. Det finns mer och mindre smickrande skäl till försummat grundläggande underhåll i hyresfastigheter, och det mindre smickrande är också det närvaron av skurkbeteende.

Det vi sett är delvis två förlopp som sökt, och hittat, svagheter i lagarna och strukturerna för förvaltning och hyressättning. I det första förloppet finns aktörer som lärt sig att plocka ut precis så mycket vinst som det varit möjligt att komma undan med, ur den peng man förhandlat sig få av hyresgästen för löpande underhåll. I det andra, som vi i huvudsak ser nu, används bruksvärdessystemets bristande korrelation mellan poäng och kostnad i detaljer.

Vid det här laget kan det vara värt att fråga sig vilka de tidigare ägarna är på Mariehem. De som låtit husen förfalla till den grad att alternativet till de presenterade åtgärderna, enligt Rikshem själva, vore att riva kåkarna. Svaret är att husen haft fyra olika ägare de senaste årtiondena. Men ett av de bolag som under längst tid förvaltat beståndet råkar faktiskt vara ett annat numera nedlagt fastighetsbolag som ägdes av – cynikern gissade rätt – AP-fonder. Det har faktiskt till och med funnits en hel del tunga namn på Rikshem med bakgrund i det bolaget.

Tyvärr är Petter Bergners framställan fortfarande en ack så vanlig bild av vår tids bostadsmarknad. Det är en bild där praxis helt får definiera förväntningar. En bild där aktörer framstår som nobla genom att säga ”vi hade kunnat vara ännu skurkaktigare om vi velat”. Det är den förment faktaresistenta nyliberala ortodoxin, förevigad i Margret Thatchers bevingade citat ”There is no alternative”, dogmer maskerade i den goda tonens retorik.

Jag tänker att man bör överväga tanken på att det som sker med svenska miljonprogramsfastigheter i vår tid kan betraktas som en situation i avdelningen juridiskt legaliserad, moralisk skurkaktighet.

Inte minst bör man det i ljuset av den omfattande empiri som talar för att de senaste årtiondenas marknadsorienterade, avregleringsfokuserade utveckling på bostadsmarknaden så fullständigt misslyckats att uppfylla målen. Det går inte att blunda för faktum som att Sverige idag har i princip den högsta privata skuldsättningen i OECD och svår bostadsbrist, i synnerhet på billiga bostäder, med en ständigt accelererande fördyring av det kvarvarande billigaste beståndet. Vi vet att överklagande grannar och byggnadsarbetares löner inte är problemet här.

Som så många gånger tidigare så handlar det inte om naturlagar, utan om politik. Det här är konsekvensen av en allmännytta som förbjudits att vara icke-vinstdrivande och normerande. Det är konsekvensen av en politik som drivit folk från hyrande till ägande, explicit utvecklad för att bryta ner bred solidaritet – den idéutvecklingen och dess genomförande i USA i mitten av 1900-talet har beskrivits av bland andra David Harvey. Det är konsekvenserna av 1990-talets metoder för att sänka statsskuld och tämja inflation som gjort att Sverige haft de snabbast växande inkomst- och förmögenhetsklyftorna i den utvecklande världen.

I Fredrik Gerttens dokumentär PUSH lovar borgmästare i metropoler som Barcelona, London och New York City att ta strid mot utvecklingen på fastighetsmarknaden. FN:s rapportör resonerar kring möjligheten för fondspararna att kräva moraliska kodex i frågor om bortträngning för fondernas placeringar. Så vad är det som fått både borgmästarna och rapportören att fundera? Det är berättelser och protester precis som de som nu syns och hörs från Mariehem.

I Umeå, en småstad i periferin, finns en historia av att lyfta berättelsen om framsynta invånare som förklaring för stadens relativa framgångar. Om småstadens politiker och ledarskribenter tror på den berättelsen, så är det här onekligen en fråga där det är dags att utmana 1990-talets dogmer, lyfta blicken, och lyssna in diskussionen i omvärlden.



Ursprungligen publicerad på kultursidorna i Västerbottens-Kuriren, 2019-01-21.

Hyresgästens verktyg mot renovräkning


För att hus ska hålla behöver de underhållas och emellanåt renoveras mer djupgående. En kunskap i avdelning ”sunt förnuft” skulle man anta om inte verkligheten skänkt misstankar om motsatsen. I Sverige byggdes många bostäder mellan 1965 och –73 i en satsning som kallas miljonprogrammet. Att beräkna livslängden på material som avloppsrör för de här husen borde inte vara någon gåta. Och ändå framstod speciellt hyresfastighetsägare, både kommunala och privata, knappt ha planerat för kostnaden när det var dags. Enskilda ägare av radhus liksom bostadsrättsföreningar verkade dock
ha lyckats med saken. Hur kom det sig?

En förklaring är att svensk bostadspolitik genomgick ett väldigt skifte mellan att miljonprogramshusen byggdes och att större renoveringar av desamma stod för dörren. På 70-talet hamnade världsekonomin i en kris som markerade slutet för efterkrigsdecenniernas stabilitet. En anledning var att konflikter drev upp priserna på olja – den centrala pusselbiten
i de moderna, industriella samhällsbyggena. Här i Sverige prövades en rad kurer för att rida ut stormen, men i början av 90-talet var finanskrisen ett faktum. Landet stod med krympande ekonomi och skenande statsskuld.
Det var i det politiska vägvalet för att åter stabilisera ekonomin som bostadspolitiken skiftade.

Den statliga finansieringen för hyreshusbyggande med förmånliga lånevillkor slopades. Samtidigt beslutades att för hyreshus beskatta de dittills skattefria underhållsfonder som användes för att avsätta pengar till
framtida renoveringar, medan skattefriheten behölls för andra upplåtelseformer. Omställningen av finanspolitiken visade sig framgångsrik i att vända skuldsättningen som sedan dess minskat. Men i praktiken överlämnades bostadsbyggandet till marknaden och särskilt till bankerna som genom lånevillkoren kunde diktera vad, hur mycket och var det ansågs rimligt att bygga. Där ligger huvudorsaken till att nyproduktionen geografiskt koncentrerats allt mer till en bunt tillväxtkommuner, och vidare till mark med högsta tänkbara vinst inom dessa. Reformerna vred också nyproduktionen till förmån för enskildägda hem, drev upp priserna och skapade en kronisk underproduktion av bostäder i allmänhet och hyresrätter i synnerhet.
Premierandet av det privatägda boendet stärktes på 2000-talet ytterligare genom återinförandet av ett ”ROT-avdrag” som inte omfattar hyreshus. Sammanfattar man skiftet märks framförallt tre saker. För det första i att den sjunkande statsskulden, idag en av EU:s lägsta, under samma period mötts av en i snitt dubblerad privat skuldsättning. För det andra av att bostadsbyggandet varit kroniskt lågt. Och för det tredje i att den ägda bostaden gynnats framför den hyrda. Det är alltså inte enbart vidlyftig profitjakt eller dumhet som gjort att många hyresfastighetsägare stod utan plan när miljonprogrammet skulle renoveras utan också en effekt av den allmänna ekonomiska politiken, som ytterligare förstärktes med allbolagen 2011 som anvisade att allmännyttiga bostadsföretag ”ska verka efter affärsmässiga principer” och inte längre vara normerande för den övriga marknaden. Metoden för att finansiera renoveringar av hyresfastigheters infrastruktur såsom avlopp, fasader och tak har i närtid ofta utgjorts av lägenhetsrenoveringar där hyressättningssystemets upplägg (miss)brukas för att göra kosmetiska förändringar som möjliggör hyreshöjningar på tusentals kronor. Sådana renoveringar har återkommande visat leda till renovräkningar – det vill säga bortträngning av boende som inte har råd med den nya hyran.

”Att renovräkningarna drivits fram av ett bostadspolitiskt systemskifte betyder inte att de enskilda hyresfastighetsägarna saknar ansvar eller navigeringsutrymme.”


2016 publicerade Hyresgästföreningen en större kartläggning som visade att mer än var tredje hushåll tvingades flytta vid höjningar på 50 procent och vart fjärde hushåll vid 25 procent. Ensamboende pensionärer, ensamstående med barn och stora barnfamiljer var mest utsatta.
Men att renovräkningarna drivits fram av ett bostadspolitiskt systemskifte betyder inte att de enskilda hyresfastighetsägarna saknar ansvar eller navigeringsutrymme. Tolkningen av allbolagen som ”Vinstintresse som enda riktlinje” har exempelvis aldrig ställts inför ordentlig prövning. Och hyresfastighetsägare har generellt, i alla fall i tillväxtkommunerna, goda vinstmarginaler. Det finns också exempel på hyresfastighetsägare som gjort större renoveringar utan samtidiga standardhöjande bostadsrenoveringar med följande hyreshöjningar. Det är också märkbart att välorganiserade grannar som bestridit hyreshöjande renoveringar varit framgångsrika i att hindra dessa, eller få fram billigare alternativ.

Detta är utgångspunkten för en ny handbok, Renovräkt! Hyresvärdars makt(spel) och hur du tar striden, skriven av forskarna Dominika Polanska och Åse Richard på Institutet för boende- och urbanforskning vid Uppsala universitet samt Sarah Liz Degerhammar, bostadsaktivist från Stockholm. I centrum står ett 60-tal intervjuer med hyresbetalare som
drabbats av kraftigt hyreshöjande renoveringar. De boendes berättelser har sedan kategoriserats i citat som exempel för olika härskartekniker som författarna pekar på att fastighetsägare använder för att få projekten i mål. Osynliggörande, trakasserier, skuldbeläggande och härska genom att söndra. Varje erfarenhet följs av handfasta tips för hur hyresbetalare
kan agera i situationen. Det är ett pedagogiskt upplägg så till vida att även om man inte tillhör den utsatta målgruppen så får man här ta del
av en berättelse om fastighetsägare som upprättar rigorösa
maktspel för att få planer, bortom vad de kan hävda sig nödgade åt, verkställda. Det visar att dagens hyresbetalare ändå har ett potentiellt större förhandlingsutrymme än vad situationen ger intryck av.
Kompletterat med en bostadspolitisk ordlista, en bredare ”verktygslåda” för grannorganisering, lästips liksom svenska och internationella exempel på framgångsrikt motstånd är handboken ett ambitiöst försök att tillgängliggöra forskning för allmänheten, och dessutom göra den användbar för de som i framtiden riskerar trängas bort från hus och hem. Kanske kan också ett kritiskt antal sådana konflikter sätta press i riktning mot en förändring bort från en bostadspolitik som subventionerar medelklassens altaner, gör delar av landet till döda zoner, blåser upp
prisbubblor och höjer lägstapriserna över betalningsförmågan hos de behövande? Bland beslutsfattarna verkar intresset nämligen fortfarande ljummet.

Ursprungligen publicerad på kultursidorna i Västerbottens-Kuriren den 16 april 2019.

Renovräkning? – Frågan som måste ställas är uppenbar

Veckans ord – Renovräkning. Begreppet syftar på standardhöjande renoveringar av hyresrätter, som leder till så höga hyreshöjningar att de boende inte längre har råd att bo kvar. Det populariserades i Sverige av bostadsforskaren Sara Westin vid Uppsala universitet, som följt sådana renoveringar och sett hur de boende drabbas.

Badrums- och köksutrustning uppgraderas. Plastgolv byts mot dyra trämaterial. Billigare materialval mot kakel och marmor.

För fastighetsägare är det en metod för att finansiera kostnaden för mer grundläggande renoveringsåtgärder i hela fastigheten, såsom stambyten. Den här typen av renoveringar är just nu, på grund av stammarnas livslängd, nödvändiga att göra i hela det bestånd som byggdes under det så kallade miljonprogrammet mellan 1965 och 1973.

Nyheterna om renovräkningar i olika bostadsområden över hela landet har på grund av miljonprogramslägenheternas mängd duggat allt tätare de senaste åren. Och i synnerhet sedan en lagändring 2011 som började kräva att även allmännyttan ska verka enligt ”affärsmässiga principer”. Det handlar om hyreshöjningar på 40, 50, 60 och så mycket som 70 procent i områden där de boende oftast har låga inkomster.

Därför var det här ordet också det absolut första som dök upp i mitt huvud när jag hörde talas om Bostadens utförsäljningar av allmännyttan. Två områden – Mariehem och Carlshem – ska säljas. Båda är byggda under miljonprogramsåren och har ännu inte genomgått stambyten. Båda är områden där många låginkomsttagare bor, och där hyrorna idag är bland de lägre i Umeås hyresbestånd.

Det ska väl sägas att jag inte är helt oberörd av beskedet. Jag växte upp på Flintvägen, och har bott i sammanlagt sjutton år i området på tre olika adresser. Förutom att många av de boende där är namn och ansikten för mig, inklusive mina föräldrar, är Carlshem en kärningrediens för min hemhörighet i Umeå.

Jag vill därför heller inte i onödan sprida oro bland de som bor i husen som ska säljas. Men frågorna som måste ställas denna vecka är uppenbara.

Fastighetsbolaget Heimstaden som är den tilltänkta köparen vet att de köper kåkar som står inför omfattande renoveringskostnader. Bostadens skäl till försäljning är ju också bland annat just dessa kostnader och de uttalade riskerna att de ska urholka allmännyttans ekonomi det kommande årtiondet.

För de boende på Carlshem och Mariehem finns avsevärda fördelar med att tillhöra allmännyttan i detta läge. Där finns trots allt socialpolitiska direktiv att förhålla sig till, vid sidan om vinstkraven. Där finns också en politiskt tillsatt styrelse som går att ställa till svars i val för den lösning de väljer. Och där finns slutligen en uppsjö olika tänkbara finansieringslösningar vid sidan av standardhöjande renoveringar som leder till renovräkningar. Bostaden har även, till skillnad från många privata värdar, renoverat delar av sitt miljonprogramsbestånd utan standardhöjande åtgärder och följande hyreshöjningar.

Jag bodde till exempel själv igenom ett sådant stambyte på Språkgränd, Ålidhem i början av 2010-talet.

Att Heimstaden skulle ta det sociala ansvar som Bostaden nu vill slippa genom denna försäljning förefaller för mig föga troligt. Som privat fastighetsägare har de krasst inga andra intressen än att göra avkastning på sina investeringar. Så vad kommer de att göra när stambytet ska genomföras?

Det bör här sägas att det inte är speciellt svårt att följa kronologin i den utvecklingen som de senaste åren lett fram till denna situation.

Genom en spekulativ centrumomvandling, med prestigebygget Väven som dess kronjuvel, sköt kommunens belåning i höjden. Många kritiska röster fanns i offentligheten och påtalade de tänkbara konsekvenserna, men de styrande politikerna slog ifrån sig och hävdade att det hela skulle leda till ökade intäkter.

Nu står vi här med trångmålen som följde, och hör samma politiker förklara hur det gjort det nödvändigt att sälja ut allmännyttiga bostäder som vore det en naturlag snarare än en konsekvens av deras förda politik. En av orsakerna som anges är att den svårt skuldsatta kommunorganisationen vill lämpa över investeringskostnader den vanligtvis själv hanterat, på allmännyttan.

Så flyttas och avgränsas delar av riskerna och problemen som stadsomvandlingen skapat till några av stadens fattigaste invånare. Det finns många ord för det, men solidaritet är definitivt inte ett av de jag har i åtanke.

—-
Ursprungligen publicerad 15 juni 2017 på kultursidan i Västerbottens-Kuriren