Hyreshöjningarna ett strukturellt och systematiskt skurkbeteende

… … … … … …

Den 20/1–2020 går Petter Bergner på VK:s ledarsida till försvar för de hyreshöjande renoveringar som en fastighetsägare planerar genomföra på Mariehem i Umeå. Hyreshöjningar så kraftiga att flera boende, enligt egna utsagor, inte kommer att ha råd att bo kvar om de genomförs.

Tyvärr är de här hyresgästernas situation långt från unik.

Berättelser om boende som trängs bort från sina hem i samband med renoveringar i kåkar byggda under rekordåren har varit återkommande under hela 2010-talet. En ansenlig mängd forskning har samtidigt bedrivits kring situationen och undertecknad har själv sammanfattat bilden av de strukturella orsakerna, bland annat den 16/4-2019 på VK:s kultursidor.

Bergners försvarstal förhåller sig inte i någon högre grad till vår tids bostadspolitiska forskning i allmänhet, eller den om bortträngning vid renoveringar i synnerhet.

Han har också ”svårt att köpa bilden att Rikshem [fastighetsägaren] skulle vara en stor skurk i sammanhanget” och försöker måla en bild av bolaget som ansvarstagande liksom av planen som normal, nödvändig.

För att diskutera skurkaktigheten, normaliteten och nödvändigheten bör diskussionen börja med att reda ut vilka Rikshem är.

Rikshem bildades 2010, ägs av pensionsfonderna AMF och fjärde AP-fonden och är idag en av Sveriges största privata fastighetsägare.

Pensionsfonder låter för vissa seriöst och ansvarstagande. Den uppfattningen märktes inte minst i debatten om utförsäljningarna av Bostadens bestånd 2017 som Bergner berör i sin text. Då menade lokala politiker att köparen skulle anses pålitlig och långsiktig just för att pensionsfonder var majoritetsägare i bolaget – det var de inte! – utan att precisera riktigt varför. Jag vet inte om Bergner har sett Fredrik Gerttens hyllade dokumentärfilm PUSH, just nu tillgänglig på SVT Play, men de som har gjort det vet vid det här laget att verkligheten närmast är den motsatta. Gerttens spegling av 2010-talets aggressiva bortträngning av låginkomsttagare från hus och hem över hela den globala bostadsmarknaden blottlägger nämligen att de mest offensiva aktörerna är just pensionsfonder.

I fallet Rikshem så är det inte så att bolaget liksom bara råkar sitta på just fastigheter som de på Mariehemsvägen. Alltså, hus byggda under miljonprogrammet som allt för länge försummats i fråga om grundläggande underhåll. Det syns tvärtom helt centralt i bolagets affärsidé att köpa just sådana fastigheter. Där kan man nämligen passa på att genomföra hyreshöjande ingrepp i bostäderna i samband med fastighetsgenerella renoveringar med låg risk för att hyresgästerna kan bestrida höjningarna juridiskt. Enkel profit, för någon med omfattande kapital, vilket pensionsfonder har i form av de pengar man håller åt pensionsspararna i ett system som spararna inte kan lämna.

Tittar man på Mariehemsfallet som en liten bit av något strukturellt och systematiskt så ser man också det Bergner har svårt att se. Enkelt uttryckt: ett jävla skurkbeteende. Och vore det inte ett skurkbeteende skulle bolaget – och andra som verkar i samma anda – knappast ha några problem att förklara för hyresgäster, eller allmänheten för den delen, att en väsentlig del av affärsidén ser ut så här. För den som ägnat några minuter åt att ta del av berättelserna från boende på Mariehem så framgår det emellertid med största tydlighet att man just har stora problem att tala klarspråk.

Men, invänder kanske nu någon. Är inte problemet att de tidigare ägarna underlåtit underhållet? Som så ofta är svaret att det ena inte behöver utesluta det andra. Det finns mer och mindre smickrande skäl till försummat grundläggande underhåll i hyresfastigheter, och det mindre smickrande är också det närvaron av skurkbeteende.

Det vi sett är delvis två förlopp som sökt, och hittat, svagheter i lagarna och strukturerna för förvaltning och hyressättning. I det första förloppet finns aktörer som lärt sig att plocka ut precis så mycket vinst som det varit möjligt att komma undan med, ur den peng man förhandlat sig få av hyresgästen för löpande underhåll. I det andra, som vi i huvudsak ser nu, används bruksvärdessystemets bristande korrelation mellan poäng och kostnad i detaljer.

Vid det här laget kan det vara värt att fråga sig vilka de tidigare ägarna är på Mariehem. De som låtit husen förfalla till den grad att alternativet till de presenterade åtgärderna, enligt Rikshem själva, vore att riva kåkarna. Svaret är att husen haft fyra olika ägare de senaste årtiondena. Men ett av de bolag som under längst tid förvaltat beståndet råkar faktiskt vara ett annat numera nedlagt fastighetsbolag som ägdes av – cynikern gissade rätt – AP-fonder. Det har faktiskt till och med funnits en hel del tunga namn på Rikshem med bakgrund i det bolaget.

Tyvärr är Petter Bergners framställan fortfarande en ack så vanlig bild av vår tids bostadsmarknad. Det är en bild där praxis helt får definiera förväntningar. En bild där aktörer framstår som nobla genom att säga ”vi hade kunnat vara ännu skurkaktigare om vi velat”. Det är den förment faktaresistenta nyliberala ortodoxin, förevigad i Margret Thatchers bevingade citat ”There is no alternative”, dogmer maskerade i den goda tonens retorik.

Jag tänker att man bör överväga tanken på att det som sker med svenska miljonprogramsfastigheter i vår tid kan betraktas som en situation i avdelningen juridiskt legaliserad, moralisk skurkaktighet.

Inte minst bör man det i ljuset av den omfattande empiri som talar för att de senaste årtiondenas marknadsorienterade, avregleringsfokuserade utveckling på bostadsmarknaden så fullständigt misslyckats att uppfylla målen. Det går inte att blunda för faktum som att Sverige idag har i princip den högsta privata skuldsättningen i OECD och svår bostadsbrist, i synnerhet på billiga bostäder, med en ständigt accelererande fördyring av det kvarvarande billigaste beståndet. Vi vet att överklagande grannar och byggnadsarbetares löner inte är problemet här.

Som så många gånger tidigare så handlar det inte om naturlagar, utan om politik. Det här är konsekvensen av en allmännytta som förbjudits att vara icke-vinstdrivande och normerande. Det är konsekvensen av en politik som drivit folk från hyrande till ägande, explicit utvecklad för att bryta ner bred solidaritet – den idéutvecklingen och dess genomförande i USA i mitten av 1900-talet har beskrivits av bland andra David Harvey. Det är konsekvenserna av 1990-talets metoder för att sänka statsskuld och tämja inflation som gjort att Sverige haft de snabbast växande inkomst- och förmögenhetsklyftorna i den utvecklande världen.

I Fredrik Gerttens dokumentär PUSH lovar borgmästare i metropoler som Barcelona, London och New York City att ta strid mot utvecklingen på fastighetsmarknaden. FN:s rapportör resonerar kring möjligheten för fondspararna att kräva moraliska kodex i frågor om bortträngning för fondernas placeringar. Så vad är det som fått både borgmästarna och rapportören att fundera? Det är berättelser och protester precis som de som nu syns och hörs från Mariehem.

I Umeå, en småstad i periferin, finns en historia av att lyfta berättelsen om framsynta invånare som förklaring för stadens relativa framgångar. Om småstadens politiker och ledarskribenter tror på den berättelsen, så är det här onekligen en fråga där det är dags att utmana 1990-talets dogmer, lyfta blicken, och lyssna in diskussionen i omvärlden.



Ursprungligen publicerad på kultursidorna i Västerbottens-Kuriren, 2019-01-21.

Hyresgästens verktyg mot renovräkning


För att hus ska hålla behöver de underhållas och emellanåt renoveras mer djupgående. En kunskap i avdelning ”sunt förnuft” skulle man anta om inte verkligheten skänkt misstankar om motsatsen. I Sverige byggdes många bostäder mellan 1965 och –73 i en satsning som kallas miljonprogrammet. Att beräkna livslängden på material som avloppsrör för de här husen borde inte vara någon gåta. Och ändå framstod speciellt hyresfastighetsägare, både kommunala och privata, knappt ha planerat för kostnaden när det var dags. Enskilda ägare av radhus liksom bostadsrättsföreningar verkade dock
ha lyckats med saken. Hur kom det sig?

En förklaring är att svensk bostadspolitik genomgick ett väldigt skifte mellan att miljonprogramshusen byggdes och att större renoveringar av desamma stod för dörren. På 70-talet hamnade världsekonomin i en kris som markerade slutet för efterkrigsdecenniernas stabilitet. En anledning var att konflikter drev upp priserna på olja – den centrala pusselbiten
i de moderna, industriella samhällsbyggena. Här i Sverige prövades en rad kurer för att rida ut stormen, men i början av 90-talet var finanskrisen ett faktum. Landet stod med krympande ekonomi och skenande statsskuld.
Det var i det politiska vägvalet för att åter stabilisera ekonomin som bostadspolitiken skiftade.

Den statliga finansieringen för hyreshusbyggande med förmånliga lånevillkor slopades. Samtidigt beslutades att för hyreshus beskatta de dittills skattefria underhållsfonder som användes för att avsätta pengar till
framtida renoveringar, medan skattefriheten behölls för andra upplåtelseformer. Omställningen av finanspolitiken visade sig framgångsrik i att vända skuldsättningen som sedan dess minskat. Men i praktiken överlämnades bostadsbyggandet till marknaden och särskilt till bankerna som genom lånevillkoren kunde diktera vad, hur mycket och var det ansågs rimligt att bygga. Där ligger huvudorsaken till att nyproduktionen geografiskt koncentrerats allt mer till en bunt tillväxtkommuner, och vidare till mark med högsta tänkbara vinst inom dessa. Reformerna vred också nyproduktionen till förmån för enskildägda hem, drev upp priserna och skapade en kronisk underproduktion av bostäder i allmänhet och hyresrätter i synnerhet.
Premierandet av det privatägda boendet stärktes på 2000-talet ytterligare genom återinförandet av ett ”ROT-avdrag” som inte omfattar hyreshus. Sammanfattar man skiftet märks framförallt tre saker. För det första i att den sjunkande statsskulden, idag en av EU:s lägsta, under samma period mötts av en i snitt dubblerad privat skuldsättning. För det andra av att bostadsbyggandet varit kroniskt lågt. Och för det tredje i att den ägda bostaden gynnats framför den hyrda. Det är alltså inte enbart vidlyftig profitjakt eller dumhet som gjort att många hyresfastighetsägare stod utan plan när miljonprogrammet skulle renoveras utan också en effekt av den allmänna ekonomiska politiken, som ytterligare förstärktes med allbolagen 2011 som anvisade att allmännyttiga bostadsföretag ”ska verka efter affärsmässiga principer” och inte längre vara normerande för den övriga marknaden. Metoden för att finansiera renoveringar av hyresfastigheters infrastruktur såsom avlopp, fasader och tak har i närtid ofta utgjorts av lägenhetsrenoveringar där hyressättningssystemets upplägg (miss)brukas för att göra kosmetiska förändringar som möjliggör hyreshöjningar på tusentals kronor. Sådana renoveringar har återkommande visat leda till renovräkningar – det vill säga bortträngning av boende som inte har råd med den nya hyran.

”Att renovräkningarna drivits fram av ett bostadspolitiskt systemskifte betyder inte att de enskilda hyresfastighetsägarna saknar ansvar eller navigeringsutrymme.”


2016 publicerade Hyresgästföreningen en större kartläggning som visade att mer än var tredje hushåll tvingades flytta vid höjningar på 50 procent och vart fjärde hushåll vid 25 procent. Ensamboende pensionärer, ensamstående med barn och stora barnfamiljer var mest utsatta.
Men att renovräkningarna drivits fram av ett bostadspolitiskt systemskifte betyder inte att de enskilda hyresfastighetsägarna saknar ansvar eller navigeringsutrymme. Tolkningen av allbolagen som ”Vinstintresse som enda riktlinje” har exempelvis aldrig ställts inför ordentlig prövning. Och hyresfastighetsägare har generellt, i alla fall i tillväxtkommunerna, goda vinstmarginaler. Det finns också exempel på hyresfastighetsägare som gjort större renoveringar utan samtidiga standardhöjande bostadsrenoveringar med följande hyreshöjningar. Det är också märkbart att välorganiserade grannar som bestridit hyreshöjande renoveringar varit framgångsrika i att hindra dessa, eller få fram billigare alternativ.

Detta är utgångspunkten för en ny handbok, Renovräkt! Hyresvärdars makt(spel) och hur du tar striden, skriven av forskarna Dominika Polanska och Åse Richard på Institutet för boende- och urbanforskning vid Uppsala universitet samt Sarah Liz Degerhammar, bostadsaktivist från Stockholm. I centrum står ett 60-tal intervjuer med hyresbetalare som
drabbats av kraftigt hyreshöjande renoveringar. De boendes berättelser har sedan kategoriserats i citat som exempel för olika härskartekniker som författarna pekar på att fastighetsägare använder för att få projekten i mål. Osynliggörande, trakasserier, skuldbeläggande och härska genom att söndra. Varje erfarenhet följs av handfasta tips för hur hyresbetalare
kan agera i situationen. Det är ett pedagogiskt upplägg så till vida att även om man inte tillhör den utsatta målgruppen så får man här ta del
av en berättelse om fastighetsägare som upprättar rigorösa
maktspel för att få planer, bortom vad de kan hävda sig nödgade åt, verkställda. Det visar att dagens hyresbetalare ändå har ett potentiellt större förhandlingsutrymme än vad situationen ger intryck av.
Kompletterat med en bostadspolitisk ordlista, en bredare ”verktygslåda” för grannorganisering, lästips liksom svenska och internationella exempel på framgångsrikt motstånd är handboken ett ambitiöst försök att tillgängliggöra forskning för allmänheten, och dessutom göra den användbar för de som i framtiden riskerar trängas bort från hus och hem. Kanske kan också ett kritiskt antal sådana konflikter sätta press i riktning mot en förändring bort från en bostadspolitik som subventionerar medelklassens altaner, gör delar av landet till döda zoner, blåser upp
prisbubblor och höjer lägstapriserna över betalningsförmågan hos de behövande? Bland beslutsfattarna verkar intresset nämligen fortfarande ljummet.

Ursprungligen publicerad på kultursidorna i Västerbottens-Kuriren den 16 april 2019.

En kupp har precis genomförts i Umeå

Under måndagen fattade Bostadens styrelse, Umeå kommunföretag och kommunstyrelsen i tur och ordning beslut om att sälja 1 600 allmännyttiga hyresrätter på Carlshem och Mariehem till en summa på över 1 miljard kronor. Vad som var på gång fick vi medborgare i grova drag veta via en läcka till Västerbotten-Kuriren.

Men det var inte planen. Idén från styrande socialdemokrater var i stället att vi skulle höra talas om detta först genom en presskonferens på måndagen vid 11-snåret. Det vill säga, efter att besluten var fattade – parallellt med att de förberedda utskicken till hyresgästerna rörande att de nu ska byta värd till Heimstaden landade i brevinkasten. Och bara en vecka innan beslutet ska godkännas av kommunfullmäktige, varpå affären formellt kan fullbordas under semestern.

Det här är att beskriva som en kupp såtillvida att en politisk majoritet inte har sökt och vunnit ett representativt mandat för en sådan affär. Endast en tredjedel av partierna i fullmäktige har aviserat sig vara för något sådant offentligt, och inget av de partierna ingår i kommunstyret.

Det hör till saken att det under valrörelsen hösten 2014 spreds rykten om att något sådant här skulle kunna vara på väg att ske. Socialdemokraterna avfärdade det då med brösttoner. Man hade minsann inga planer eller intentioner på att sälja allmännytta, sades det. Således dog debatten om sakfrågan ut. Vi medborgare, som i de flesta fall har ett jobb eller en skola att gå till och barn att ta hand om har inte tid att föra hypotetiska diskussioner. Skulle vi göra det mot en sådan bakgrund skulle vi närmast framstå som konspirationsteoretiker.

Man kan som politiker försöka upprepa hur många gånger som helst att man bakom lyckta dörrar sysslat med överläggningar och vägt alternativ. Upprepandet förändrar emellertid inte att det här inte är värdigt en demokrati.

Vad som inte heller är värdigt en demokrati är ett kommunalråd som i efterhand försöker legitimera kuppen och hemlighetsmakeriet med att demokratin i sig – protester, debatt, chansen för de drabbade att yttra sig – skulle vara skadlig för affärerna.

Jag tycker att man seriöst ska fråga sig om ett kommunalråd har legitimitet att över huvud taget sitta kvar som hela lokalbefolkningens yttersta representant med den hållningen. Argumentationen, som nu till slut börjar träda i ljuset, är i övrigt förvirrande och präglad av desinformation.

Det sägs till exempel att man kan garantera hyresgästerna att köparna ska fortsätta förvalta lägenheterna i Bostadens anda, trots att det är ett faktum att säljaren inte formellt kan ställa några sådana långsiktiga krav kring de fastigheter man har sålt.

Det sägs också att hyresgästerna inte behöver oroa sig för standardhöjande renoveringar med enorma hyreshöjningar som följd, något som vi har sett bli allt vanligare i framför allt privatägda områden byggda under miljonprogrammet. Ett märkligt påstående, då husen som säljs snart står inför ett stambyte, och Bostaden i samma andetag motiverar försäljningen just med de enorma kostnaderna för sagda renovering. Varför skulle en privat köpare, som endast har ett vinstintresse att se till, ta större socialt ansvar än en allmännytta vars verksamhet utgår från politiska ägardirektiv och styrdokument som kräver att man tar just socialt ansvar? Det är en helt kontrafaktisk argumentation.

På måndag ska fullmäktige fatta beslut i frågan om att sälja bland annat Carlshem. Det bostadsområde där jag har växt upp och har bott i sammanlagt 17 år. Där mina föräldrar än i dag bor, liksom många av mina vänner och så klart alla gamla grannar. Ett område som mer än någon annan plats är ”hemma” för mig.

Vad jag önskar i dag är åtminstone, oavsett åsikt i sakfrågan, att fullmäktigeledamöterna på måndag rannsakar sig själva och yrkar på en återremiss. Det vore en seger för demokratin, som skulle skapa i alla fall ett litet andrum för debatt och konsekvensanalys innan beslutet blir definitivt. Och om den tilltänkta köparen inte kan vänta ytterligare någon månad på att få papperen underskrivna är väl det i sig ett tecken på att de inte är en seriös aktör som vi vill se förvalta bostäder i vår stad. Eller hur?


Ursprungligen publicerad den 14 juni 2017 på ledarsidan i ETC Umeå.

En stad under förvandling

lule

En smärtsam, ihållande upplevelse av déjà vu. Lite så känns det att som Umeåbo ta del av nyheterna och bekantskapskretsens sorl från Luleå denna regnruskiga sommar.

Det finns förvisso i sak en hel del som skiljer förloppen åt. Men essensen i dessa norrländska kuststäders stadsomvandlingar är i större bemärkelse lika.

Resurser och inflytande flyttas successivt från det offentliga, till privata företag i framförallt fastighetsbranschen. Beslutsprocesser läggs upp för att till varje pris kringgå den besvärliga omständighet som demokratiskt inflytande riskerar innebära. Och benägenheten att tysta kritiska röster tilltar, i takt med att stadens varumärke blir en allt viktigare faktor i kommunernas utvecklingsstrategier.

Men dagspolitiska brasklappar och floskler åt sidan. Varför agerar egentligen lokala makthavare som de gör?

Ett möjligt svar går att finna i essäsamlingen ”Ojämlikhetens nya geografi” (Atlas, 2011). Där tecknar nämligen författaren David Harvey – professor i kulturgeografi verksam vid City University of New York – vad som kan beskrivas som konturerna av den ekonomiska politik som under 2010-talet raskt brett ut sig i medelstora svenska kommuner som Luleå och Umeå.

Enligt Harvey har städer i globaliseringens kölvatten tvingats in i en hårdnande konkurrens sinsemellan om geografiskt allt mer rörliga resurser såsom potentiella invånare, turister och investerares pengar.

Det hela blir snabbt, som på alla marknader, ett slags race mot botten.

Samhälleliga funktioner börjar ses som ogynnsamma kostnader vilka till varje pris ska hyvlas bort. Lån tas för att göra spekulativa investeringar i syfte att uppnå tillfälliga konkurrensfördelar. Bostadsbubblor blåses upp i brist på långsiktiga, fördelningspolitiska insatser. Och allt större summor pumpas istället in i stadsvarumärkeskampanjer, turistevenemang och PR-jippon.

Framförallt tenderar demokrati att upplevas som ett slags hinder som står i vägen för den flexibilitet och effektivitet som tycks krävas för att hävda sig gentemot konkurrenterna.

Att överföra skattemedel, mark, fastighetsbestånd och inflytande över stadsplaneringen till en, eller ett fåtal, privata fastighetsägare har alltså i teorin en tydlig funktion. Saker går snabbare än när medborgare tillåts hålla på att tycka till och ängsliga politiker därmed tvingas balansera utvecklingen i förhållande till opinioner och valresultat.

Ackumulation genom fråntagande, kallar Harvey det. En slags småskalig imperialism i vår egen närmiljö.

I Umeå har de senaste årens stadsutveckling utifrån denna modell inneburit å ena sidan en växande offentlig skuldsättning, å andra sidan lika snabbt växande vinster hos enskilda fastighetsägare. Kommunens information har blivit marknadsföring. Kritik en slags smuts på varumärkesfasaden. Och den lokala demokratin känns allt oftare mest som en kuliss, tömd på verklig substans av medborgerligt inflytande. Som ett eko av den effekt samma politik haft på mängder av andra städer världen över.

Men, däri finns också en motstridig tendens.

Framväxande, självorganiserade mötesplatser i bostadskvarteren skapade när kulturutövare och stadens fattigaste hittat gemensamma beröringspunkter. En tilltagande vilja att, om så krävs, ta både fastigheter och mark i anspråk för att tillgodose de egna och de samhälleliga behoven när kommunen slutat leverera.

I Luleå har fastighetsbolaget Rikshem köpt 1600 hyreslägenheter, fem äldreboenden och en kulturby av kommunen under inte helt oproblematiska former. En omvandling av staden står i startgroparna. En lokalhistorisk brytpunkt, enligt kommunalrådet.

Kritiska röster höjs, men dämpas lika snabbt av karriärsaspirerande tjänstemän och ledande politiker, oroade för att investerarna ska skrämmas bort.

Blir det, som makthavarna så nervöst lovar, bra tillslut? Ni får ursäkta om den frågan blir hängandes i luften, men svaret är långt ifrån självklart. Delvis avgörs nämligen utfallet av huruvida Luleborna lyckas komma samman med sådan styrka att de kan hävda sina intressen, gentemot de fastighetsägare som kommer vilja göra högsta möjliga vinst på sina investeringar.

Staden och dess utformning, menar Harvey avslutningsvis, blir i vår tid en allt viktigare sfär kring vilken de stora konflikterna om resursfördelning sker. I denna kontext växer över hela världen nya slags folkrörelser fram, i en tid då gamla tynar bort. Om så kommer ske också i Luleå de närmsta åren. Ja, det återstår för de berörda att visa, snarare än för en kulturskribent att sia om.