Hyreshöjningarna ett strukturellt och systematiskt skurkbeteende

… … … … … …

Den 20/1–2020 går Petter Bergner på VK:s ledarsida till försvar för de hyreshöjande renoveringar som en fastighetsägare planerar genomföra på Mariehem i Umeå. Hyreshöjningar så kraftiga att flera boende, enligt egna utsagor, inte kommer att ha råd att bo kvar om de genomförs.

Tyvärr är de här hyresgästernas situation långt från unik.

Berättelser om boende som trängs bort från sina hem i samband med renoveringar i kåkar byggda under rekordåren har varit återkommande under hela 2010-talet. En ansenlig mängd forskning har samtidigt bedrivits kring situationen och undertecknad har själv sammanfattat bilden av de strukturella orsakerna, bland annat den 16/4-2019 på VK:s kultursidor.

Bergners försvarstal förhåller sig inte i någon högre grad till vår tids bostadspolitiska forskning i allmänhet, eller den om bortträngning vid renoveringar i synnerhet.

Han har också ”svårt att köpa bilden att Rikshem [fastighetsägaren] skulle vara en stor skurk i sammanhanget” och försöker måla en bild av bolaget som ansvarstagande liksom av planen som normal, nödvändig.

För att diskutera skurkaktigheten, normaliteten och nödvändigheten bör diskussionen börja med att reda ut vilka Rikshem är.

Rikshem bildades 2010, ägs av pensionsfonderna AMF och fjärde AP-fonden och är idag en av Sveriges största privata fastighetsägare.

Pensionsfonder låter för vissa seriöst och ansvarstagande. Den uppfattningen märktes inte minst i debatten om utförsäljningarna av Bostadens bestånd 2017 som Bergner berör i sin text. Då menade lokala politiker att köparen skulle anses pålitlig och långsiktig just för att pensionsfonder var majoritetsägare i bolaget – det var de inte! – utan att precisera riktigt varför. Jag vet inte om Bergner har sett Fredrik Gerttens hyllade dokumentärfilm PUSH, just nu tillgänglig på SVT Play, men de som har gjort det vet vid det här laget att verkligheten närmast är den motsatta. Gerttens spegling av 2010-talets aggressiva bortträngning av låginkomsttagare från hus och hem över hela den globala bostadsmarknaden blottlägger nämligen att de mest offensiva aktörerna är just pensionsfonder.

I fallet Rikshem så är det inte så att bolaget liksom bara råkar sitta på just fastigheter som de på Mariehemsvägen. Alltså, hus byggda under miljonprogrammet som allt för länge försummats i fråga om grundläggande underhåll. Det syns tvärtom helt centralt i bolagets affärsidé att köpa just sådana fastigheter. Där kan man nämligen passa på att genomföra hyreshöjande ingrepp i bostäderna i samband med fastighetsgenerella renoveringar med låg risk för att hyresgästerna kan bestrida höjningarna juridiskt. Enkel profit, för någon med omfattande kapital, vilket pensionsfonder har i form av de pengar man håller åt pensionsspararna i ett system som spararna inte kan lämna.

Tittar man på Mariehemsfallet som en liten bit av något strukturellt och systematiskt så ser man också det Bergner har svårt att se. Enkelt uttryckt: ett jävla skurkbeteende. Och vore det inte ett skurkbeteende skulle bolaget – och andra som verkar i samma anda – knappast ha några problem att förklara för hyresgäster, eller allmänheten för den delen, att en väsentlig del av affärsidén ser ut så här. För den som ägnat några minuter åt att ta del av berättelserna från boende på Mariehem så framgår det emellertid med största tydlighet att man just har stora problem att tala klarspråk.

Men, invänder kanske nu någon. Är inte problemet att de tidigare ägarna underlåtit underhållet? Som så ofta är svaret att det ena inte behöver utesluta det andra. Det finns mer och mindre smickrande skäl till försummat grundläggande underhåll i hyresfastigheter, och det mindre smickrande är också det närvaron av skurkbeteende.

Det vi sett är delvis två förlopp som sökt, och hittat, svagheter i lagarna och strukturerna för förvaltning och hyressättning. I det första förloppet finns aktörer som lärt sig att plocka ut precis så mycket vinst som det varit möjligt att komma undan med, ur den peng man förhandlat sig få av hyresgästen för löpande underhåll. I det andra, som vi i huvudsak ser nu, används bruksvärdessystemets bristande korrelation mellan poäng och kostnad i detaljer.

Vid det här laget kan det vara värt att fråga sig vilka de tidigare ägarna är på Mariehem. De som låtit husen förfalla till den grad att alternativet till de presenterade åtgärderna, enligt Rikshem själva, vore att riva kåkarna. Svaret är att husen haft fyra olika ägare de senaste årtiondena. Men ett av de bolag som under längst tid förvaltat beståndet råkar faktiskt vara ett annat numera nedlagt fastighetsbolag som ägdes av – cynikern gissade rätt – AP-fonder. Det har faktiskt till och med funnits en hel del tunga namn på Rikshem med bakgrund i det bolaget.

Tyvärr är Petter Bergners framställan fortfarande en ack så vanlig bild av vår tids bostadsmarknad. Det är en bild där praxis helt får definiera förväntningar. En bild där aktörer framstår som nobla genom att säga ”vi hade kunnat vara ännu skurkaktigare om vi velat”. Det är den förment faktaresistenta nyliberala ortodoxin, förevigad i Margret Thatchers bevingade citat ”There is no alternative”, dogmer maskerade i den goda tonens retorik.

Jag tänker att man bör överväga tanken på att det som sker med svenska miljonprogramsfastigheter i vår tid kan betraktas som en situation i avdelningen juridiskt legaliserad, moralisk skurkaktighet.

Inte minst bör man det i ljuset av den omfattande empiri som talar för att de senaste årtiondenas marknadsorienterade, avregleringsfokuserade utveckling på bostadsmarknaden så fullständigt misslyckats att uppfylla målen. Det går inte att blunda för faktum som att Sverige idag har i princip den högsta privata skuldsättningen i OECD och svår bostadsbrist, i synnerhet på billiga bostäder, med en ständigt accelererande fördyring av det kvarvarande billigaste beståndet. Vi vet att överklagande grannar och byggnadsarbetares löner inte är problemet här.

Som så många gånger tidigare så handlar det inte om naturlagar, utan om politik. Det här är konsekvensen av en allmännytta som förbjudits att vara icke-vinstdrivande och normerande. Det är konsekvensen av en politik som drivit folk från hyrande till ägande, explicit utvecklad för att bryta ner bred solidaritet – den idéutvecklingen och dess genomförande i USA i mitten av 1900-talet har beskrivits av bland andra David Harvey. Det är konsekvenserna av 1990-talets metoder för att sänka statsskuld och tämja inflation som gjort att Sverige haft de snabbast växande inkomst- och förmögenhetsklyftorna i den utvecklande världen.

I Fredrik Gerttens dokumentär PUSH lovar borgmästare i metropoler som Barcelona, London och New York City att ta strid mot utvecklingen på fastighetsmarknaden. FN:s rapportör resonerar kring möjligheten för fondspararna att kräva moraliska kodex i frågor om bortträngning för fondernas placeringar. Så vad är det som fått både borgmästarna och rapportören att fundera? Det är berättelser och protester precis som de som nu syns och hörs från Mariehem.

I Umeå, en småstad i periferin, finns en historia av att lyfta berättelsen om framsynta invånare som förklaring för stadens relativa framgångar. Om småstadens politiker och ledarskribenter tror på den berättelsen, så är det här onekligen en fråga där det är dags att utmana 1990-talets dogmer, lyfta blicken, och lyssna in diskussionen i omvärlden.



Ursprungligen publicerad på kultursidorna i Västerbottens-Kuriren, 2019-01-21.

En stad under förvandling

lule

En smärtsam, ihållande upplevelse av déjà vu. Lite så känns det att som Umeåbo ta del av nyheterna och bekantskapskretsens sorl från Luleå denna regnruskiga sommar.

Det finns förvisso i sak en hel del som skiljer förloppen åt. Men essensen i dessa norrländska kuststäders stadsomvandlingar är i större bemärkelse lika.

Resurser och inflytande flyttas successivt från det offentliga, till privata företag i framförallt fastighetsbranschen. Beslutsprocesser läggs upp för att till varje pris kringgå den besvärliga omständighet som demokratiskt inflytande riskerar innebära. Och benägenheten att tysta kritiska röster tilltar, i takt med att stadens varumärke blir en allt viktigare faktor i kommunernas utvecklingsstrategier.

Men dagspolitiska brasklappar och floskler åt sidan. Varför agerar egentligen lokala makthavare som de gör?

Ett möjligt svar går att finna i essäsamlingen ”Ojämlikhetens nya geografi” (Atlas, 2011). Där tecknar nämligen författaren David Harvey – professor i kulturgeografi verksam vid City University of New York – vad som kan beskrivas som konturerna av den ekonomiska politik som under 2010-talet raskt brett ut sig i medelstora svenska kommuner som Luleå och Umeå.

Enligt Harvey har städer i globaliseringens kölvatten tvingats in i en hårdnande konkurrens sinsemellan om geografiskt allt mer rörliga resurser såsom potentiella invånare, turister och investerares pengar.

Det hela blir snabbt, som på alla marknader, ett slags race mot botten.

Samhälleliga funktioner börjar ses som ogynnsamma kostnader vilka till varje pris ska hyvlas bort. Lån tas för att göra spekulativa investeringar i syfte att uppnå tillfälliga konkurrensfördelar. Bostadsbubblor blåses upp i brist på långsiktiga, fördelningspolitiska insatser. Och allt större summor pumpas istället in i stadsvarumärkeskampanjer, turistevenemang och PR-jippon.

Framförallt tenderar demokrati att upplevas som ett slags hinder som står i vägen för den flexibilitet och effektivitet som tycks krävas för att hävda sig gentemot konkurrenterna.

Att överföra skattemedel, mark, fastighetsbestånd och inflytande över stadsplaneringen till en, eller ett fåtal, privata fastighetsägare har alltså i teorin en tydlig funktion. Saker går snabbare än när medborgare tillåts hålla på att tycka till och ängsliga politiker därmed tvingas balansera utvecklingen i förhållande till opinioner och valresultat.

Ackumulation genom fråntagande, kallar Harvey det. En slags småskalig imperialism i vår egen närmiljö.

I Umeå har de senaste årens stadsutveckling utifrån denna modell inneburit å ena sidan en växande offentlig skuldsättning, å andra sidan lika snabbt växande vinster hos enskilda fastighetsägare. Kommunens information har blivit marknadsföring. Kritik en slags smuts på varumärkesfasaden. Och den lokala demokratin känns allt oftare mest som en kuliss, tömd på verklig substans av medborgerligt inflytande. Som ett eko av den effekt samma politik haft på mängder av andra städer världen över.

Men, däri finns också en motstridig tendens.

Framväxande, självorganiserade mötesplatser i bostadskvarteren skapade när kulturutövare och stadens fattigaste hittat gemensamma beröringspunkter. En tilltagande vilja att, om så krävs, ta både fastigheter och mark i anspråk för att tillgodose de egna och de samhälleliga behoven när kommunen slutat leverera.

I Luleå har fastighetsbolaget Rikshem köpt 1600 hyreslägenheter, fem äldreboenden och en kulturby av kommunen under inte helt oproblematiska former. En omvandling av staden står i startgroparna. En lokalhistorisk brytpunkt, enligt kommunalrådet.

Kritiska röster höjs, men dämpas lika snabbt av karriärsaspirerande tjänstemän och ledande politiker, oroade för att investerarna ska skrämmas bort.

Blir det, som makthavarna så nervöst lovar, bra tillslut? Ni får ursäkta om den frågan blir hängandes i luften, men svaret är långt ifrån självklart. Delvis avgörs nämligen utfallet av huruvida Luleborna lyckas komma samman med sådan styrka att de kan hävda sina intressen, gentemot de fastighetsägare som kommer vilja göra högsta möjliga vinst på sina investeringar.

Staden och dess utformning, menar Harvey avslutningsvis, blir i vår tid en allt viktigare sfär kring vilken de stora konflikterna om resursfördelning sker. I denna kontext växer över hela världen nya slags folkrörelser fram, i en tid då gamla tynar bort. Om så kommer ske också i Luleå de närmsta åren. Ja, det återstår för de berörda att visa, snarare än för en kulturskribent att sia om.